Jak prodat nemovitost s hypotékou?

Jak prodat nemovitost s hypotékou?

Na trhu je dost realitních kanceláří a realitních makléřů, kteří Vám s tím umějí pomoct, poradit a zajistit vše s tím související. Vybrali jsme pro Vás realitní makléřku a majitelku realitní společnosti, která vám popíše pár základních principů a informací bez kterých svou nemovitost prostě neprodáte.

Na toto téma jsme mluvili s jednatelkou realitní společnosti Hankou Petržílkovou, která nám poradila základní informace „Jak prodat nemovitost s hypotékou“.

Než se rozhodnete prodávat svou nemovitost, podívejte se do své úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy. V těchto smlouvách najdete možnosti a podmínky předčasného ukončení hypotečního úvěru.  Některé banky si účtují sankce a pokuty a některé jen administrativní poplatky. To je asi první věc, kterou musíte zjistit. Dále je třeba zjistit celkovou částku k případnému předčasnému splacení hypotečního úvěru. Tu můžete vidět ve svém online bankovnictví, výpise z účtu anebo zavoláním svému bankovnímu či finančnímu poradci.

Jakmile víte, kolik celkem budete muset zaplatit své bance, pak můžete uvažovat o prodeji a kupní ceně vaší nemovitosti.

Doporučuju oslovit realitní kancelář a nechat si zpracovat aktuální tržní odhad. Většina realitních kanceláří tuto službu vyhotoví zdarma. Vyberete si svého osobního realitního makléře, se kterým se domluvíte na spolupráci. V dnešní době je absolutně normální, že pro vás realitní makléř zajistí profesionálního fotografa, videoprohlídku, 3D scan nemovitosti, právní servis, tržní odhad, prostě a jednoduše perfektní prezentaci.

Nenechte se odbít, že to takto stačí, je to přece vaše nemovitost, kterou chcete prodat za co nejvíce peněz. S makléřem prodáte nemovitost za více peněz, než sami dokážete. Přeci jen, je to profík, který je vyškolen a řeší to dnes a denně.

Jakmile makléř nalezne správného zájemce, který bude akceptovat vámi požadovanou cenu, anebo se domluvíte na takové ceně, která pro vás bude přijatelná, začíná ten nejdůležitější proces.

86 % budoucích kupujících má zajištěné financování pomocí hypotečního úvěru. Než si kupující zajistí financování, připraví se kupní smlouvy a smlouvy o úschově.

Vaše práce bude zajistit od banky aktuální vyčíslení – ke splacení Vašeho hypotečního úvěru, souhlas s prodejem, souhlas se zástavou jiné banky budoucího kupujícího, případně další souhlasy které jsou zapsány a vyznačeny na výpise z katastru. Je to proto, že banka kupujícího bude vyplácet částku ke splacení vašeho hypotečního úvěru na účet banky, u které máte hypotéku. Zbylá část půjde do úschovy (bankovní, notářské či advokátní). Co vás může ještě potkat na této cestě je, že si banka vyžádá jmenovitý souhlas kupujícího se zástavou. Každopádně nezoufejte, realitní makléř vás bude provázet celým procesem tak, aby se na nic nezapomnělo a všemu špatnému předešlo.

Pokud již máte všechny listiny předloženy budoucímu kupujícímu a on má schválený úvěr, můžete přistoupit k podpisu smluv.

Nejdříve se podepisují zástavní smlouvy budoucího kupujícího a smlouva o úschově. Tyto zástavní smlouvy podepisujete proto, aby banka kupujícího mohla načerpat peníze do úschovy. Kupující zároveň převádí vlastní zdroje do některé z úschov.

Dost často se stává, že při takovém podpisu se uzavírá i kupní smlouva společně s návrhem na vklad vlastnického práva a tyto smlouvy se nechávají  u advokáta do doby, než se načerpá celá kupní cena. Tím se zabrání situaci, že by někdo chtěl provést převod na katastru bez peněz. A hlavně se tím šetří čas všech zúčastněných stran.

Aktuální vyčíslení ke splacení celého vašeho hypotečního úvěru (v originále) se současně s podpisy předá straně kupujícího pro jeho banku, zároveň je zde i uvedeno datum, ke kterému dni má být částka zaplacena. Banky se dost přísně drží těchto dat, což znamená, že částka nepřijde ani dříve, ani později, ale přesně v daný den. Do této doby jste povinni platit veškeré splátky související s vaším hypotečním úvěrem.

V okamžiku, kdy máte uzavřeny smlouvy a připsanou částku, která měla být splacena, potřebujete od vaší banky potvrzení o zaplacení. Toto potvrzení pak předkládáte schovateli (advokát, notář, banka) proto, aby mohl uvolnit z úschovy kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva, a podat jej na katastr nemovitostí.

Ode dne, kdy je podán na katastr nemovitostí návrh na vklad společně s kupní smlouvou, běží zákonná lhůta 20 dnů, kdy se v podstatě nic neděje. Pouze vám přijde poštou dokument, který říká, že byl podán na katastr vklad. Jakmile uběhne tato lhůta, katastr má dalších max. 30 dnů na to, aby smlouvy přijal, zkontroloval a provedl zápis nového vlastníka. V praxi se ovšem jedná v průměru o cca 30 dnů ode dne podání.

Blížíme se do konce, kupující se stává vlastníkem vaší nemovitosti. Na co ale určitě ještě nesmíte zapomenout je, že banka, u které jste již zaplatili hypoteční úvěr, musí vydat potvrzení o tom, že úvěr byl v celé výši splacen a vydá tzv. výmazní kvitanci.

Co to je? Je to v podstatě potvrzení banky, že úvěr je zaplacen, a tím pádem zanikla i zástava nemovitosti, která byla vedena na vás. Lhůty bývají 30 dnů ode dne, kdy byl hypoteční úvěr zaplacen. Ovšem některé banky si dávají na čas, tak je zkuste popohnat. Poté je opět třeba tento návrh na výmaz zástavy podat na katastr.

Veškeré vkladové řízení na katastru stojí 2.000 Kč. Proces je to složitý, ale pokud máte svého odborníka a profíka v realitách, vše by mělo proběhnout v pořádku. Realitní makléř nebo realitní kancelář je tu od toho, abyste neměli stres, dobře a bezpečně prodali. Dostali své peníze a byli spokojeni. Přeji vám hodně štěstí, a pokud byste někoho takového nenašli, mám ve své firmě profíky, kteří vám poskytnou kompletní servis.